Que el 'crash' inmobiliario no arruine al vulnerable

ELPAÍS* : La burbuja inmobiliaria sumada al paro ha dejado a miles de familias sin casa. Afectados y simpatizantes piden la dación en pago para no arruinar a los más vulnerables. Los expertos admiten que hay que reformar las leyes.
Se estrenaron el 3 de noviembre. Cuarenta personas respondieron a la convocatoria de la Plataforma de Afectados por la Hipoteca de Cataluña (PAH Cataluña) y evitaron el desahucio de Lluis Martí y su hijo de nueve años. Sucedió en la urbanización La Bisbal del Penedès, a medio camino entre Barcelona y Tarragona. El caso de Martí es paradigmático: un padre de familia en el paro a punto de perder su casa a pesar de lo cual deberá seguir cargando con una deuda de 100.000 euros. Martí fue el primer afectado que, a pesar del miedo -a la repercusión mediática, al qué dirán, a la opinión de amigos y vecinos-, solicitó ayuda para frenar su desalojo. Desde entonces, esta suerte de guerrillas pacíficas han paralizado 42 desahucios en toda España: 19 en Cataluña, 18 en Murcia, dos en la Comunidad Valencia y dos en Madrid. El viernes frenaron un último desalojo en Málaga. La PAH ha contado en esta expansión con unos aliados clave: los indignados del Movimiento 15-M y de Democracia Real Ya. La asociación de consumidores OCU y la Asociación de usuarios de bancos, cajas y seguros (ADICAE) también están luchando por introducir cambios que eviten la ruina de por vida (o casi) de los más vulnerables.

Aunque evitan pronunciarse al respecto, estas acciones no han pasado inadvertidas a la banca. "Las ejecuciones de los bienes hipotecados se realizan mediante resoluciones judiciales y entendemos que en un Estado de derecho las resoluciones judiciales deben cumplirse", es la escueta opinión al respecto de un portavoz de la Asociación Española de Banca.

Hace un mes, 13 vecinos y activistas que intentaron evitar el desahucio de una pareja originaria de Ghana (padres de dos hijos y esperando el tercero) en Vic (Barcelona) recibieron una citación judicial por desobediencia y resistencia a la autoridad. El juicio de faltas -el primero de este tipo- se celebrará en julio, y puede acabar con una multa de entre 50 y 300 euros para cada denunciado.

"Lo que es ilegal es que se deje a familias sin techo", dice Adriá Alemany, economista de carrera, contable de profesión y uno de los líderes del movimiento. "Al hacerlo se está vulnerando el artículo 25 de la Declaración Universal de los Derechos Humanos, el artículo 11 del Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales, y el artículo 47 de la Constitución, que reconoce el derecho a una vivienda digna".

Además de intentar evitar los desahucios con su presencia, la PAH ha elaborado tres propuestas concretas con sus peticiones: 1. Que se permita la dación en pago (es decir, que la entrega de la vivienda sirva para saldar la deuda pendiente) para aquellos deudores "de buena fe" a quienes sus circunstancias económicas les impiden seguir pagando y que estén a punto de perder su residencia habitual. 2. Que se convierta el parque hipotecario en un parque público de alquiler social. 3. Que los bancos permitan a las familias desahuciadas seguir viviendo en su piso por un alquiler del 30% de los ingresos familiares.

Ante el calado que está teniendo la propuesta de que se apruebe la dación en pago (que incluso Esperanza Aguirre usó como arma electoral, aunque enseguida tuvo que dar marcha atrás), la banca está reaccionando. Según un informe de la consultora de riesgo financiero Oliver Wyman -que las entidades utilizarán como defensa ante una posible iniciativa parlamentaria en favor de esta medida-, si se aprobara la dación en pago, acabaría pasando factura a los ciudadanos porque encarecería la hipoteca media (117.000 euros a 27 años) en 60 euros al mes. Además, los bancos exigirían más capital inicial para conceder un crédito (aproximadamente un 10% del importe), restringiendo el acceso al crédito a más familias. "Se concederían menos créditos, más caros, por menor importe y se acortarían los plazos de amortización", informan desde la Asociación Española de Banca. "Y lo que es más importante, se encarecerían y endurecerían las condiciones para el 97% de las familias que atienden puntualmente el pago de su deuda", continúan. "En otras palabras, los buenos pagadores serían los más perjudicados por un cambio legal en este sentido". Y añaden: "Esto debilitaría el crecimiento económico y hundiría aún más la deprimida actividad inmobiliaria. Además, la certidumbre jurídica en tiempos de crisis es más necesaria que nunca e imprescindible para el crecimiento económico".

Joaquín Maudos, investigador del Instituto Valenciano de Investigaciones Económicas y catedrático de Fundamentos del Análisis Económico de la Universidad de Valencia, no apoya la dación en pago. "No estoy a favor por un motivo fundamental: cuando el precio de la vivienda sube mucho, como ha subido, y la persona que solicitó un crédito vende su casa, solo esta persona se se beneficia de la subida de precio. Plantear que si el precio cae, la pérdida la asuma el banco, es asimétrico e injusto", continúa. "Me parece bien que en el futuro alguien quiera pedir un crédito hipotecario sin dación en pago, pero las condiciones deben estar claras desde el principio. Cambiar las condiciones ya pactadas tendrían importantes consecuencias futuras", concluye.

A pesar de las opiniones contrarias, otros expertos asumen que algún tipo de cambio es necesario para aliviar la situación de los más afectados por la crisis. Incluso la banca se declara convencida "de la necesidad de encontrar soluciones para las familias que viven situaciones de extrema gravedad", y aporta una posible medida: "En casos de gran necesidad, las autoridades podrían considerar reducir la parte del salario susceptible de ser embargada, en atención a las graves repercusiones que está teniendo la crisis de la economía española sobre los ciudadanos más desfavorecidos".

El pasado mes de mayo, la Comisión de Vivienda del Congreso de los Diputados aprobó crear una subcomisión para estudiar los "elementos de mejora" en el sistema hipotecario español y "en particular" respecto a aquellas condiciones que puedan ser consideradas "abusivas". Pera Macías, de CiU, Pablo Matos, del PP, y Ana María Fuentes, del PSOE, forman la comisión, que se reunió el pasado miércoles por primera vez.

Matos explica su razón de ser: "La Ley Hipotecaria tiene 150 años y ha funcionado correctamente pero la crisis ha puesto en evidencia situaciones desproporcionadas e injustas en el propio sistema". "Hasta 2004 se daban 14.000 ejecuciones hipotecarias al año", continúa. "Cuando eso pasaba, se iba a subasta pública y normalmente el problema acababa ahí porque alguien compraba el bien por un importe o superior o similar a la deuda. El problema es que ahora está habiendo 100.000 ejecuciones hipotecarias al año y cuando se va a subasta quedan desiertas porque el sector está parado y porque los bancos no dan crédito. Y cuando la subasta queda desierta la ley permite el banco adjudicarse el piso por el 50% del valor, por lo que el deudor queda debiendo el resto de la deuda, una situación que consideramos desproporcionada, sobre todo si se trata de la vivienda familiar".

¿Qué tipo de cambios barajan proponer? "Por un lado consideramos desproporcionado que se apliquen intereses de demora que llegan hasta el 29%", prosigue Matos. "Hay que corregirlo, así como algunas claúsulas suelo. Personalmente también quiero que se analice el sistema de tasaciones y la conveniencia de que las tasadoras sean totalmente independientes de las entidades financieras. Pero hay que analizar todo esto con detenimiento". Para ello, Fuentes, del PSOE, avanza que van a elaborar un cuestionario que harán llegar tanto a registradores de la propiedad, notarios, juristas, economistas, afectados o periodistas especializados.

José García Montalvo, catedrático de Economía de la Pompeu Fabra, no es partidario de la dación en pago pero sí de otras alternativas "viables", algunas de las cuales coinciden con las perfiladas por Matos: "Modificar la Lley de Enjuiciamiento Civil para que, en caso de que la subasta de una vivienda no tenga concurrencia, se aumente el porcentaje por el que el banco se adjudica la vivienda al 70% o 80% de su valor -y no al 50% actual-, reducir o elimitar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales si el banco acepta la dación en pago, lo que incentivaría a los bancos a elegir esta opción, y reducir el límite del interés de demora".

El notario José Ignacio Navas Olóriz, experto en derecho inmobiliario, se suma a la propuesta de subir el porcentaje al que los bancos se adjudican las viviendas en subasta: "Es un disparate que la entidad que decía que la vivienda valía tanto, cuando ejecuta la hipoteca se lo adjudique al 50%. Habría que subir el porcentaje por lo menos a un 70%. Eso para empezar a hablar, porque habría que revisar todo el procedimiento".

Navas también rompe una lanza a favor de los bancos: "Tienen la culpa de muchas cosas pero no olvidemos que gran parte del confort que vivimos es gracias a la generalización de los préstamos. Nadie firma una hipoteca obligado", continúa. "Y si alguien no hace frente al pago, la máquina legal tiene que actuar por un incumplimiento que es imputable al comprador y no el banco. El 15-M y las plataformas de afectados, al evitar los desahucios de forma directa, están ejerciendo una coacción, pero también están haciendo visible una disfunción severa del sistema".


* El País - 26.06.11
Foto: Una manifestación contra un desahucio en L'Hospitalet el pasado 16 de junio.- elpais

9 comentarios :

Santos dijo...

Esta es parte de su "doctrina", (ortodoxia financiera). Los que te "ayudan" en un principio a tu constitucional derecho a una vivienda digna, son los mismos que "crean" la crisis (financiera, por supuesto) con la que perdemos nuestros puestos de trabajo con los que podemos pagarles su "ayuda". ¡Igual que en Grecia vamos....! Y por supuesto según sus "profetas" esta ortodoxia financiera, hemos de acatarla, aceptarla cual ley natural, pues ir contra ella seria algo así, como querer anular, derogar mediante un decreto ley la actual ley de la gravedad..... (sigue una palabra adecuada, pero por no ser educada la omito.......)


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Mario dijo...

Es curioso que España sea el único país donde el banco se queda con la vivienda y se le sigue debiendo, sí la verdad que es muy curioso. Lo raro de todo esto es que en otros paises no funciona así y los bancos siguen sin quebrar. Por cierto ¿qué hicieron los bancos con los millones de euros que les regaló ZP? ¡ah me olvidaba, sanear sus resultados, dar más dividendos a los accionistas e incentivar a sus directivos!. Esto es igual que en USA, donde ejecutivos de un banco compraron un avión con el dinero del gobierno y al otro día el fisco les estaba auditando y han terminado devolviendo el dinero, o las deudas hipotecarias se pagan solamente con la vivienda.Si vivimos en un país muy curioso y eso que se dice "progresista".


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Juan Bernardo montejb dijo...

Mientras no se suprima la tiranía y dictadura del dinero y se disponga del mismo libremente como bien universal, como medio e instrumento de intercambio no habrá progreso posible ni solución a las causas de la crisis y los problemas implícitos con el sistema económico que se trata de sostener a costa del sufrimiento de millones de personas. Privatizar las ganancias y socializar las pérdidas de cualquiera de las industrias que queramos, ya sean bancos, automóvil, constructoras, electricidad, telefónicas o cualquier otra que queramos, es el modus operandi para el sostenimiento del establishment de las élites privilegiadas, que más pronto que tarde se encontrarán de bruces con la retranca de su egoísmo sin fin. Cómo es posible esta subyugación de la restante inmensa mayoría de los seres humanos. Hasta cuándo seguiremos impasibles.


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Ho Pin dijo...

Ayudar significa que nos lo quitan de otro lado, a todos, a hipotecados y a alquilados. Llevo 20 años de alquilado y nunca me he atrevida a tener la carga de una hipoteca. No quiero ayudar al que ha tomado esas decisiones de riesgo. ¿Cuando han vendido sus casas con beneficios hemos pedido algo los alquilados? El mismo argumento que sirve para ver que es un escándalo las ayudas públicas a los bancos, sirve para ver que es un escándalo que los que hemos tomado decisiones prudentes paguemos las irresponsabilidades de los hipotecados. Si en Alemania o en Holanda el alquiler es socialmente igual que la compra, ¿no será que el problema es más de ego para los españoles, británicos, irlandeses, norteamericanos? ¿Realmente alguien cree que si se cambia la ley a posteriori, los bancos no van a recibir su compensación por otro a través de clientes, del Estado o de prestamitos baratos del BCE?


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jesus dijo...

Y yo a esto añadiría: que las agencias de calificación de los paises, hasta unos meses antes de explotar la crisis financiera estaban asegurando y aconsejando que se siguiera invertiendo en porductos hipotecarios, esos llamados despues basura y todo era muy legal El `problema es que si alguien en estos momentos se pone a leer un contrato de compra de una vivienda (todo muy legal) ¿Alguien me quiere decir donde hay un articulo a favor del comprador? Y todo muy legal con leyes que se hacen asi y son totalmente INJUSTAS ¿Alguien ha pedido responsabilidad para ese mercenario economico que cuando prestaba dinero lo hacia tan alegremente? Porque yo he visto anuncios de bancos donde daban prestamos sin la garantia de una nomina si quiera. Esta gentes no tienen rsponsabilidad? No es justo que el directivo por ejemplo de Caja Sol haya dejado un agujero de mas de 1000 millones de euros y se marche de rositas a otra entidad financiera ¿Es ilegal, pues creo que no? ¿pero es injusto sí? Pues las injusticias hay que arreglarlas y que paguen quien tenga que pagar y por su puesto el cliente manejado con anuncios golosos no Ya esta bien de tanto abuso y es muy bonito hablar desede una tribuna con sus dineros a recuardo en paraisos fiscales de muchos españoles ¿Es tambien legal? Ya vale


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zorander dijo...

Lo primero que habria que hacer para arreglar la crisis de este pais es investigar todos y cada uno de los ayuntamientos de este pais. Estudiar detenidamente las cuentas y desposeer de todos los bienes, exceptuando los que tenian en propiedad antes de entrar en politica. Por supuesto, al ser ladrones deberian ir a la carcel. No se cuanto se sacaria de esto, pero seria una inyeccion economica muy importante. Nos preguntamos como Alemania sale tan rapido de la crisis y no lo vemos? en Alemania el ministro de defensa dimite por plagiar un fragmento de su tesis doctoral, y aqui los politicos roban a diestro y siniestro y el pueblo les aplaude, tenemos lo que merecemos. Ni mas ni menos


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que paguen los más culpables de todo dijo...

Qué poca verguenza tienen los bancos. Por supuesto que debería admitirse la dación en pago. Qué tonteria simplista es esa de que cuando el precio sube se beneficia el propietario y si baja tiene que pagarlo el banco!!! el banco jamás pierde. Son los verdaderos culpables de la situación actual... y eso de que se endurecerían las condiciones del préstamo? se creen que somos tontos? Actualmente no dan crédito a nadie, así que da lo mismo las hipotéticas condiciones de algo que no se da. Podría hacerse otra cosa: estudiar cuánto vale una vivienda por la que el banco concedió una hipoteca de X, estudiar la tasación que hizo el banco en su día, ver si el importe del préstamo es equivalente al 80% del valor en tasación del inmueble, analizar si las condiciones del préstamo hipotecario son transparentes o no... todas estas cosas ayudarán a decidir si el banco actuó de buena fe o no. Si no es así, el banco debería quedarse con la vivienda y el propietario, libre de deudas, intentar volver a empezar sin volver a casarse nunca con un banco.


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ToniTo dijo...

Antes de la explosión de todo este boom habíamos avanzado lo suficiente en servicios sociales como para auxiliar a familias con esos problemas económicos. Se les pagaban los servicios básicos e incluso parte de la comida, colegios y sanidad gratuita...... Después de este despiporre no hay ayuntamiento con recursos suficientes. En el 92 fui uno de los arruinados. Sufrí el acoso de los bancos también. Los bancos no son hermanitas de caridad, pero eso no nos exime de la deuda contraída. Desde entonces, por mucho que me ofrezca crédito el banco paso de ellos todo lo que puedo. El problema es que la crisis se ha llevado por delante la asistencia social. Pero el problema es meramente político, no me caen simpáticos los bancos pero ensañarse con ellos es desviar la atención del problema. A quien hay que exigirle responsabilidades es a los gestores del país, o sea, los políticos.


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ECONOMISTA dijo...

Los bancos que no estén por la labor de contribuir con el crecimiento económico de España y sólo buscan sus intereses particulares aplastando a miles de familias sin consideración alguna, debería el gobierno de igual manera no tener consideración con ellos : "cerrándoles su negocio de los huevos de oro" no dejarles trabajar y que sea el gobierno el que monte entidades financieras para solucionar el crédito y los pagos actuales, teniendo en cuenta la situación de cada ciudadano afectado por la crisis económica generada por los políticos con sus malas decisiones en cuanto a políticas económicas, derroche, etc, de los cuales no tiene nada que ver el ciudadano normal y corriente. Por ejemplo si por Ley se cierra el Banco Santander y el BBVA y sus labores las sigue llevando el gobierno, de seguro que se terminarían muchos de los problemas actuales de hipotecas, etc. Yo podría ampliar como hacerlo, teniendo en cuenta que con estos señores de la banca no hay que tener ninguna consideración "con la vara que mides serás medido". ¡¡¡¡JUSTICIA YA!!!!!!. Si no saben como hacerlo, yo si se hacerlo, soy economista y administrador de empresas y sé como se puede levantar la economía de España, y acabar con el paro.


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