¿Se hace populismo con el mercado inmobiliario o es que no funciona?

KIKE VÁZQUEZ* : Ladrillo, ese oscuro objeto de deseo en España. Si durante los tiempos de bonanza hemos demostrado una importante irracionalidad, ahora que las cosas van mal, peor. “Por mi pisito MA – TO”, que se diría en la televisión de calidad de este país. Y es que la discusión sobre el mercado inmobiliario va en aumento, encuentra lugar tanto en una manifestación de “indignados” como en el Debate del Estado de la Nación, siendo ambos reflejo del incremento de la preocupación ciudadana por este tema. Pero, ¿se está haciendo demagogia con todo esto, como sostienen algunos sectores, o es que algo no está funcionando correctamente y provoca lo que vemos?
Todo esto no viene de ahora, sino de meses o incluso años atrás, cuando la morosidad empezó a repuntar de forma notable. Ahí mucha gente descubrió que en nuestro país “el sonajero” no está muy extendido, sonido que hacen las llaves cuando se las entregas al banco para irte saldando la deuda, o lo que es lo mismo “la dación en pago”. Si bien es cierto que es ahora cuando el debate está cogiendo fuerza a medida que la situación se deteriora y los casos aumentan. Pero, ¿es justa la ley española o mejor la dación en pago?
Bien, ni justo ni injusto, son sistemas distintos. En uno hipotecas el bien y si no puedes pagar te lo embargan y adiós, en otro te haces responsable de la deuda contraída y debes abonarla con el activo o con lo que puedas. Ambos son igual de válidos. Lo que sí hay que decir es que lo que defienden algunas personas de aplicar cambios entre un modelo y otro con efectos retroactivos es una barbaridad. Lo es a nivel jurídico, lo es para la solvencia de nuestro sistema financiero y lo es para todas esas personas que han sido responsables no hipotecándose en algo que no podían pagar.

Con ello no pretendo llamar irresponsable a quien por lo que sea no pueda hacer frente a su deuda, ni mucho menos, porque debemos ser empáticos y entender que eso al fin y al cabo le puede pasar a cualquiera y más tal y como están las cosas, pero también debemos entender que los demás no son responsables de nuestras circunstancias. Por ello, sintiéndolo mucho, nadie va a venir del cielo con una ley bajo el brazo que elimine nuestras obligaciones. Eso no va a pasar.

Ahora bien, ¿podría expandirse la dación en pago de aquí en adelante? Podría, de hecho la Ley Hipotecaria actual ya lo permite. Leía en La Voz de Galicia esta semana que el coste de optar por dicho supuesto es el doble que en las condiciones actuales, si no recuerdo mal, se cobra entre un 7% y un 9% por adquirir así un activo según sea tipo variable o fijo (si se concede la hipoteca claro). Además el “loan to value” o LTV pasa del 80% al 50%. Creo que a menudo se habla de la eficiencia de nuestro mercado hipotecario sin tener en cuenta las condiciones “leoninas” que presenta, y habría que saber qué diferencial se ofrecería en el extranjero con la ley española y viceversa. Esto último lo sabemos, y como vemos no es tan eficiente a igualdad de condiciones como en un principio podría parecer. Además, teniendo en cuenta la burbuja existente, algo se habrá hecho mal...

¿Quién sale ganando más ahora? No tengo duda alguna que nuestros bancos y cajas, ya que no solo presentan una morosidad relativamente baja en nivel residencial teniendo en cuenta la crisis que tenemos entre manos, sino que además las cédulas son una buena forma de financiarse al ser emitidas por ser bastante fiables, especialmente si las comparamos con “engendros” inventados por el extranjero. Ahora bien, también gana quien haya comprado una vivienda y la pague, ya que habrá accedido a unas condiciones crediticias mucho más ventajosas que en otros lugares. Y si bien sería discutible hasta qué punto el efecto neto es positivo, ya que las facilidades crediticias aumentan los precios inmobiliarios y es posible que el hipotecado al final pague más, no es esta la situación que nos espera en los próximos años y estamos hablando de un modelo para el futuro.

¿Cuál es el problema entonces? Obviamente quien finalmente no puede pagar, que puede ser una persona irresponsable o no, puede ser también una persona que tenía un trabajo lo perdió y se quedó sin ahorros a pesar de no realizar una operación arriesgada. Habrá gente que prefiera la dación por si pudiese darse ese caso, o simplemente porque no quiere tener unas condiciones tan duras, cada cual debe ser libre de decidir. Por tanto seguramente deba promocionarse la dación en pago, para dar más opciones, pero el tema crucial está en esta deuda resultante en el sistema actual, aquí es donde España hace aguas y donde más injusto es el sistema.

Expliquemos brevemente el proceso. Don Pepito compra vivienda por 200.000€, lleva pagado 50.000€ pero un día no puede más, el banco aplica la ley y pone la vivienda en subasta aunque nadie la quiere. En dicho caso la entidad financiera se adjudica el inmueble por el 50%, bien de los 200.000€, bien de un segundo valor acordado anteriormente en caso de subasta judicial. Cláusula que está en entredicho e indigna bastante a parte de la opinión pública. Lo demás quedaría a deber.

¿Cuál es el problema real aquí? ¿Que los bancos y cajas den palmas con las orejas por ser las mayores inmobiliarias del país? No, ya que ellos negocian con dinero y el ladrillo no les resulta cómodo, todo lo contrario. El problema real es que esa vivienda no encontró a nadie que la comprase por un valor lo suficientemente alto, que en la mayoría de los casos acabaría con la deuda y convertiría a nuestro sistema en uno muy competitivo. ¿Por qué? Como explica el blog “Subastas Judiciales” pujar por menos del 70% no interesa (y de ahí la doble cláusula anterior de las entidades financieras tratando de bajar este margen y que alguien les quitase de las manos las viviendas). Y lo peor no es que la ley provoque esto, es que la falta de seguridad jurídica existente en todo el proceso espanta al más pintado. Cuando hasta los profesionales tienen problemas qué nos pasaría a los demás…

Así, si bien es cierto que bancos y cajas se benefician de la actual ley, creo que mejorar notablemente el funcionamiento de nuestra justicia (utopía al poder) sería ventajoso para ellos y aún más para todos los demás usuarios. Podríamos seguir disfrutando de los actuales costes y en caso de suceder lo peor tendríamos más garantías de que no íbamos a arrastrar una deuda para el futuro, siendo en la mayoría de los casos la mejor opción a nivel internacional. Por ello creo que, si bien algo de demagogia hay en todo esto, cuando el río suena es porque agua lleva… y en este caso es así.

* Cotizalia - Blog - 1.07.11