Tropezar dos veces con el mismo ladrillo

GERARDO ROGER FERNÁNDEZ* : Que el hombre es el único animal que tropieza dos veces en la misma piedra es un aforismo español que parece que puede volver a repetirse en el sector inmobiliario, tal como viene planteándose en los últimos tiempos por algunos sectores sociales y partidos políticos en demanda de la restauración del viejo modelo de liberalización del suelo en aras de incrementar la oferta de suelo urbanizable. Contraviniendo de nuevo la maternidad de la ciencia, vuelve a vislumbrarse que la experiencia no siempre sirve para validar el método científico de prueba y error.
De hecho, en la actualidad, el sector inmobiliario se encuentra totalmente desplomado por causa, precisamente, de una hipertrofia de oferta de producto que trae causa de la aplicación de medidas sedicentemente liberalizadoras del mercado de suelo contempladas en la legislación estatal del 1998-2000 y traspuestas a diversas legislaciones autonómicas, que vinieron a desregular la implantación de actuaciones urbanizadoras en el territorio al considerar todo el suelo patrio susceptible de ser urbanizado salvo el especialmente protegido, disposiciones que conformaron la base espacial y normativa de aplicación de la desregulación financiera que comportaba el excedente crediticio existente entonces, dirigido al sector inmobiliario.
Convendría recordar que en los años de la burbuja 1997-2006, las desregulaciones normativa y financiera señaladas posibilitaron la construcción del doble de viviendas que requería la demanda residencial normalizada, es decir, la demanda endógena de formación de hogares, que alcanza las 300-350.000 viviendas/año en España. De hecho, en los últimos años de la burbuja se alcanzaron las 650-700.000 viviendas/año, el doble de la demanda endógena, llegándose al triplo en las regiones mediterráneas y áreas centrales españolas.

Pues bien, la gravísima crisis financiera global originada por las hipotecas basura norteamericanas en el verano del 2007, vino a alcanzar a las hipotecas forzadas y a los inflacionados créditos inmobiliarios españoles, lo que comportó el desplome del sector, pasando a construirse un máximo de 100.000 viviendas/año, pasando del duplo al tercio en el intervalo de la burbuja, con el añadido de la generación de un enorme stock de producto de vivienda y suelo altamente sobrevalorados y de muy difícil digestión por el mercado que viene a lastrar, aún más, la recuperación de la actividad.
Por tanto, si en el periodo desarrollista anterior se han producido el doble de viviendas que la demanda endógena requería, debe reconocerse, cínicamente si se quiere, el éxito aplicativo de las denominadas medidas liberalizadoras, tanto de suelo como financieras, puestas en servicio en la segunda mitad de los noventa y primera de los años 2000, desmintiéndose, en consecuencia, la afirmación de que las citadas medidas no pudieron ser aplicadas por causa de una sentencia del Tribunal Constitucional, pues en ningún caso la resolución del alto tribunal afectó a las diversas legislaciones autonómicas que ya habían incorporado la concepción del todo urbanizable a su propio marco normativo.
Adicionalmente, también resulta sorprendente el desconocimiento que manifiestan los defensores del modelo liberalizador sobre las consecuencias que ha venido a producir el mismo. En primer lugar, a pesar de haberse construido el doble de viviendas, el precio de las mismas en dicho periodo entró en una espiral especulativa que llegó a incrementarse en un 150% y el del suelo en un 500%, con lo que el problema generado por la presunta liberalización es triple: ocupación indiscriminada e insostenible de suelo, sobreoferta de producto con generación de un stock de pesadísima digestión y una hipervaloración del mismo, sobre todo de nuestro activo tóxico, el suelo, que viene a imposibilitar, en la práctica, la refinanciación, al menos, de los créditos existentes.
En resumen, volver a reclamar las fracasadas medidas liberalizadoras que resultan ser una de las causas básicas del desplome del sector inmobiliario solo puede responder a un inaudito desconocimiento del comportamiento del mercado inmobiliario o a una sorprendente contumacia en el error. Ojalá se reconsidere y pueda evitarse el volver a tropezar dos veces en el mismo ladrillo, tal como se señala en el título de este artículo.

* Gerardo Roger Fernández. Arquitecto y profesor de Urbanismo del Instituto Pascual Madoz de la Universidad Carlos III


* Cinco Días - Opinión - 11.07.11