La oferta de RREEF es exclusivamente por la antigua Amorim Inmobiliaria, la compañía propiedad del magnate luso Americo Amorim que adquirió Carlos Cutillas en octubre de 2006, en plena burbuja del ladrillo. Un año antes, el fondo del banco alemán, que cuenta con inversiones en Portugal (los complejos hoteleros de Penha Longa y Alfamar), estuvo a punto de hacerse con la cartera de 16 centros comerciales que ahora intenta comprar a Inmobiliaria Chamartín, aunque los interlocutores en la negociación son los bancos acreedores.
Inmobiliaria Chamartín tiene una deuda total de 1.700 millones, heredados sobre todo por la operación de Portugal. Hace cinco años, Cutillas desembolsó 500 millones por la inmobiliaria de Amorim, con un crédito en el que participaron diez entidades españolas (Banco Sabadell, Banco Popular, Banesto, CCM, Caja Burgos, Caja Canarias, NovaCaixa, Cajastur…), y además asumió la deuda de 800 millones que tenían los centros comerciales portugueses, que a su vez estaban como garantía con otros acreedores (ING, Eurohypo, Caixa Geral, BCP…).
Tras buscar sin éxito un socio industrial, Inmobiliaria Chamartín inició hace casi un año un data room entre los potenciales interesados. Acudieron más de doce fondos y al final del proceso quedó RREEF como candidato en exclusiva. Desde entonces, los acreedores negocian el importe de la quita, que tendría que ser sustancial para los bancos españoles del sindicato, que no tienen como aval los centros comerciales. En este punto es donde existen las fricciones, pues "todos quieren tener las mismas condiciones o las mejores posibles".
En total, la oferta aproximada de RREEF rondaría los 150 millones de euros, de los que una parte, cerca de 50 millones, estarían destinados a invertir en los propios centros comerciales. De acuerdo a estas magnitudes, en caso de cerrarse la operación los bancos españoles aceptarían una quita de casi el 90%. Este recorte tan importante tiene que ver mucho con la actual situación macro. "Portugal es un mercado casi ilíquido", explican desde otro fondo que estudió la operación. "Es casi imposible encontrar financiación para una inversión inmobiliaria allí".
A pesar del patrimonio en renta de Inmobiliaria Chamartín (200.000 metros cuadrados de oficinas) y de su diversificación geográfica (Portugal, Alemania y España), las rentas anuales de más de 100 millones de euros no son suficientes para amortizar los vencimientos del principal, con los que no está al corriente de pago. Ante esta situación, y tras ver como otras inmobiliarias con más deuda (Colonial, Metrovacesa o Reyal-Urbis) sí conseguían más tiempo con nuevas refinanciaciones, Carlos Cutillas ha cedido a la opción más drástica, pero quizá la que mejor representa su vocación de mantener la viabilidad de su proyecto en España.
Fruto del avance de la operación, Inmobiliaria Chamartín ha contratado recientemente los servicios de N+1 para que negocie con los bancos acreedores la situación de la deuda que no tiene contrapartida sobre los activos portugueses. El empresario riojano, junto a sus socios CCM y el fondo para situaciones especiales de Morgan Stanley, espera lograr un calendario más flexible que le permita seguir operativo, sobre todo si la operación de Portugal se culmina con éxito. En caso contrario, las alternativas posibles serían peores.
* El Confidencial - Carlos Hernanz - 10.10.11
Foto: Madrid, Chamartín Inmobiliaria
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