Caixa Catalunya: la caja que se montó en el ladrillo

ELPAÍS/Barcelona* : Las ferias inmobiliarias ya no son el coto privado de los promotores. Su historia de éxito queda ya muy atrás, y hoy los bancos, las nuevas grandes inmobiliarias, ocupan ese espacio. CatalunyaCaixa suele desembarcar a esos recintos con un arsenal de comerciales que llevan desde casas en el Pirineo catalán hasta segundas residencias en un megacomplejo en el Algarve portugués. La sobrecarga de ladrillo fue uno de los motivos que llevó a la que fue la segunda caja catalana —fruto de la fusión de Caixa Catalunya, Manresa y Tarragona— a precisar una inyección de fondos públicos de 2.968 millones de euros a través de créditos y capital y a su nacionalización el año pasado.
La intensa actividad promotora de la entidad, una estrategia de expansión territorial ligada a la concesión de hipotecas, una dependencia excesiva del mercado interbancario y un control de riesgos que fuentes cercanas a la entidad definen como "muy laxos" pusieron contra las cuerdas a la antigua caja. El lastre del inmobiliario todavía lastra la cuenta de resultados.

El año pasado, Catalunya Banc registró unos números rojos de 1.335,2 millones de euros tras llevar contra los resultados unas provisiones extraordinarias de 1.505 millones para cumplir con los saneamientos exigidos por el Gobierno. Sin la carga del inmobiliario, dicen fuentes de la entidad, Catalunya Banc es rentable, puesto que este año prevé generar unos beneficios de 200 millones antes de las provisiones.

Los actuales gestores de la entidad —participada en un 89,8% por el Fondo de Reestructuración Ordenada Bancaria (FROB)— pretendían con esas provisiones dejar limpio su balance para seguir con su proceso de venta, que querían cerrar en julio. Sin embargo, el Banco de España ha aplazado la subasta del banco hasta conocer sus necesidades exactas de capital. Fuentes del sector que han accedido al cuaderno de venta aseguran que los requerimientos son como mínimo de unos 5.000 millones de euros. Los actuales gestores, encabezados por Adolf Todó, defienden que el 98% de los préstamos tóxicos, que cifran en 12.000 millones de euros, se concedieron antes de 2008.

Siempre a la sombra del transatlántico de La Caixa —la entidad incluso trató de emular a la primera caja catalana con una cartera de participaciones industriales—, la antigua Caixa Catalunya, controlada por la Diputación de Barcelona y pilotada por Josep Maria Loza, se lanzó a la aventura inmobiliaria. En 2004, en plena efervescencia del ladrillo, Caixa Catalunya se había propuesto promover más de cuatro millones de metros cuadrados en el arco mediterráneo y Madrid de la mano de promotores locales, con los que creaba sociedades en las que participaba en un 50% con su filial Procam. Entre sus socios están Armilar, Jale y Prasa. España pronto le quedó pequeña y saltó a Portugal junto a Prasa para construir un macroproyecto residencial, preparó el desembarco en Europa del Este y se alió con Premier para levantar pisos en París.

Fuentes del sector explican que la estrategia global fue "desastrosa". Muchas de esas alianzas saltaron por los aires a medida que las promotoras iban encontrándose en aprietos o solicitaban el concurso de acreedores. A veces por una "cuestión reputacional", dicen estas fuentes, la entidad compró la mitad de las participaciones que tenía su socio. "Pasaron de tener el 50% del problema a tener el 100%", afirman estas fuentes. Y a su vez, añaden, no solo se quedaban con suelo y pisos, sino también con las deudas de la sociedad.

La construcción de nuevas promociones ya era una forma de crecer: un nuevo barrio, una nueva oficina. Pero la caja se lanzó a una expansión a otras comunidades a base de prestar, en especial para hipotecas y promotores, en muchas ocasiones sin más garantía que la revalorización que iba a experimentar ese inmueble. Entre 2003 y 2007 la entidad abrió unas 300 oficinas, sobre todo en Andalucía, Madrid, la Comunidad Valenciana y Murcia. A la par, la entidad se volcaba en la concesión de créditos a promotores, a los que apenas se pedían recursos propios. Ese incremento del crédito, de hasta el 30% anual, fue acompañado por un débil control de riesgos, que, de hecho, dependía del área comercial. Por ejemplo, el 32% de las hipotecas se había dado por un importe superior al 80% del valor de tasación de la vivienda que se financiaba. "En Caixa Catalunya había dos obras sociales, la de verdad y la de dar créditos sin pedir nada", dice un consejero.

Para rematarlo, los órganos de gobierno apenas controlaban esa actividad. En una entrevista reciente en 8TV, el expresidente de la caja Narcís Serra aseguró que cuando asumió el cargo, en 2005, decidió impartir clases de una hora a los miembros del Consejo de Administración porque estos "no tenían preparación para seguir las cuentas ni la evolución de la caja". Serra y su antecesor, Antoni Serra Ramoneda, han criticado que las cajas se lanzaran a esa expansión, pero la justifican porque el resto hacía lo mismo. Narcís Serra, además, señala que esa euforia por el ladrillo empezó por el fiasco de la compra de la aseguradora de MNA, de la cual quiso resarcirse por la vía rápida.

Con el estallido de la burbuja inmobiliaria y la crisis financiera, la morosidad se disparó. La entidad cerró 2008 con la mayor tasa de morosidad del sistema, pasando del 1% al 5,28% en un año. En enero de ese año, Loza había abandonado la caja con una indemnización de 10 millones de euros. En su lugar llegó el equipo encabezado por Todó, quien también generó polémica por una "prestación posocupación" de 3,55 millones.

La caja empezó entonces una política de venta de inmuebles con fuertes descuentos, daciones en pago a sus clientes y la reorganización de todo el grupo inmobiliario para mantener a raya la morosidad. Consiguió frenar la escalada y, en julio de 2009, Todó pilotaba la fusión con las cajas de Tarragona y Manresa, para lo que requería una inyección de 1.250 millones del FROB para empezar a sanearse. En una segunda tanda, el año pasado, recibió 1.718 millones y fue nacionalizada. El trabajo de la entidad hoy es hallar un comprador y tratar de mantener su marca comercial. Y, claro está, seguir deshaciéndose de todo el ladrillo de su mochila.

La Generalitat ansía la integración en el Sabadell

A pesar de que la fusión de cajas se materializó en 2010, cinco años antes ya se ideaba una fusión de las tres cajas vinculadas a las diputaciones de Barcelona, Tarragona y Girona. Ese plan no cuajó, y a la operación se sumó Caixa Manresa, la entidad que tenía menos problemas. A pesar de que el Banco de España prefería fusiones entre entidades de varias comunidades, combinando las sanas y las enfermas, la Generalitat presionó para mantener el máximo de capacidad financiera en Cataluña. Y aun así, las cajas Laietana y Penedès acabaron en la órbita de grupos de otras comunidades.
Hoy el devenir de CatalunyaCaixa es una de las principales preocupaciones de la Generalitat, que teme perder la que fue la segunda caja catalana. El Ejecutivo de Artur Mas y el empresariado catalán ansían, a la vez que alientan, una gran fusión entre la entidad y Banco Sabadell. Y, de hecho, el banco que preside Josep Oliu es una de las seis entidades que ha pedido información para una eventual puja por la entidad. Sin embargo, el Sabadell condiciona cualquier compra a la rentabilidad y la creación de valor para el accionista.
CatalunyaCaixa es la principal interesada por hallar pareja de baile, con la aspiración de mantener su marca comercial. A pesar de que sigue arrastrando una cartera problemática anterior a 2008 que la ha llevado a requerir fondos públicos, la caja sostiene que sigue aumentando la captación de recursos a la vez que continúa zafándose de los inmuebles. "El proyecto, sin mochila inmobiliaria, es sólido y viable. Prueba de ello es que en 2011, sin provisiones inmobiliarias, el margen ordinario de explotación fue positivo, de 304 millones de euros", sostiene la entidad.


* El País - LLUÍS PELLICER Barcelona 27 JUN 2012
Foto: Manel Rossel (izquierda), Narcís Serra, Gabriel Sabaté y Adolf Todó en la fusión de las cajas catalanas. / TEJEDERAS

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Barbate.- El Defensor del pueblo andaluz pide la anulación de El Següesal

ECOLOGISTASENACCIÓN/Cádiz* : El Defensor del Pueblo Andaluz José Chamizo ha aprobado una Resolución en la que da totalmente la razón a Ecologistas en Acción por una queja que presentamos contra una macrourbanización en Barbate aprobada por la Junta de Andalucía en pleno estallido de la burbuja inmobiliaria. Se trata del El Següesal, promovida por Bogaris, que con sus 467,2 hectáreas (4.672.000 metros cuadrados) se convertiría en una de las mayores de Andalucía. El proyecto -que ha sido el primero de Andalucía declarado de de Interés turístico en base al Decreto del Golf- incluye 1.690 viviendas y apartamentos, dos hoteles, campo de golf, instalaciones hípicas, colegio bilingüe de alto standig… un gigantesco gueto que se asegura será totalmente autónomo.

Este proyecto fue excluido del Plan de Ordenación del Territorio (POT) de La Janda por acuerdo de la Comisión de Ordenación del Territorio y Urbanismo de Andalucía (COTUA). Pero paralelamente la Junta de Andalucía tramitó su declaración como complejo “de interés turístico”, que fue aprobado, en flagrante fraude de ley, el 26 de julio de 2011 por acuerdo del Consejo de Gobierno. Este proyecto incumple de forma clamorosa los límites del crecimiento que estipula el Plan de Ordenación del Territorio de Andalucía (POTA), que no permite crecimientos superiores al 40% de la superficie urbanizable en ocho años, cuando El Següesal supondría triplicar la superficie urbana de este municipio.

Estos terrenos están clasificados en el actual PGOU como No Urbanizables, y en la Revisión del mismo, aprobada inicialmente por el Pleno del Ayuntamiento en octubre de 2.008, se aumenta su nivel de protección, considerándolos en su totalidad como Suelos No Urbanizable de Especial Protección, incluyendo una parcela incluida en el Parque Natural de la Breña y Marismas del Barbate. Reclasificar estos terrenos solo para satisfacer un proyecto especulativo de una empresa concreta, es un autentico escándalo que nos retrotraería a la época más negra de la especulación y la corrupción urbanística.

No obstante este cúmulo de ilegalidades, la Consejería de Medio Ambiente (CMA) aprobó la autorización ambiental de este complejo -firmada por la todavía delegada e Medio Ambiente Silvia López-, que testimonia la claudicación de los responsables de medio ambiente de la Junta ante los intereses económicos de algunas empresas. La sra. delegada se negó a contestar a las 101 alegaciones que presentó Ecologistas en Acción en las que mostrábamos nuestra fundada oposición a que se otorgara la Autorización Ambiental Unificada (AAU) por su enorme impacto ambiental y su absoluta ilegalidad.

Ecologistas en Acción solicitó la intervención del Defensor del Pueblo por entender que la Junta de Andalucía está vulnerando los derechos de participación de los ciudadanos en asuntos públicos y su propia normativa en relación con la ordenación del territorio y del medio ambiente (Plan de Ordenación del Territorio de Andalucía, Plan de Ordenación del Territorio de la Janda, PGOU de Barbate, normativa de espacios naturales protegidos, Directiva Hábitat…).

La Resolución aprobada por el Defensor del Pueblo el pasado día 15 incluye una dura crítica a la tramitación de este expediente por la CMA al no contestar a las fundadas alegaciones de Ecologistas en Acción y no darle trámite de audiencia, cosa que sí hizo con la promotora. Chamizo recuerda “la obligación de motivar los actos administrativos con una explicación sobre las razones de la decisión adoptada, con la finalidad de que el interesado conozca los motivos que conducen a la resolución de la Administración con el fin, en su caso, de poder rebatirlos en la forma procedimental regulada al efecto”. En la Resolución queda claro que no se contestó a las alegaciones de Ecologistas en Acción, en contra de lo que aseguró por escrito la delegada provincial Silvia López.

Chamizo concluye la Resolución que ha dirigido al consejero de Agricultura, Pesca y Medio Ambiente solicitando que se declare “la existencia del vicio de anulabilidad expuesto y, en consecuencia, actuar conforme previene la normativa reguladora del procedimiento administrativo común a los efectos de solventar la situación descrita, retrotrayendo el procedimiento administrativo a la fase de audiencia de los interesados prevista en el artículo 22 del Decreto 356/2010. Consideramos que actuando en la forma que propugnamos se lograría una mayor adecuación de la actuación administrativa a los principios de eficacia y de sometimiento pleno a la ley y al Derecho, previstos en el artículo 103 de la Constitución. Así mismo, se garantizaría el respeto de los derechos constitucionales y Estatutarios que consideramos afectos”.

Ecologistas en Acción muestra su satisfacción por este pronunciamiento claro y contundente del Defensor del Pueblo en contra de las tramitaciones chanchulleras que realiza Medio Ambiente para justificar todo tipo de proyectos urbanísticos en manifiesta vulneración de las normas legales aprobadas por el Parlamento andaluz y la propia Junta de Andalucía, y en contra de toda lógica tras el estallido de la burbuja inmobiliaria, de lo que los responsables de esta consejería parece no haberse enterado.

Ecologistas en Acción espera que el nuevo consejero responsable del medio ambiente anule la autorización ambiental unificada (AAU) a esta urbanización y se proceda a dar instrucciones precisas a las delegaciones provinciales para que dejen de avalar este tipo de proyectos especulativos.


* Ecologistas en Acción - 25.6.12
Foto: Barbate (Cádiz), zona nueva urbanización Següesal - ecologistasenaccion.org

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