Los jueces denuncian los abusos del sistema legal de desahucios

ELPAÍS* : Los jueces, privilegiados observadores del drama social de los desahuciados en España, denuncian los abusos de un sistema desfasado en un informe encargado por el Consejo General del Poder Judicial (CGPJ). Una comisión de siete magistrados ataca sin medias tintas los abusos que ampara el actual marco legal y recuerda que el vigente sistema de cobro de créditos hipotecarios fue creado hace más de un siglo, en 1909. El informe será estudiado hoy por el órgano rector de los jueces.
Los comisionados, destinados en Audiencias y Juzgados de varias comunidades, proponen que las ayudas del Estado a la banca se extiendan a los clientes sobreendeudados. Esta es la premisa principal para solucionar el problema de los desahucios, señalan en el estudio al que ha tenido acceso EL PAÍS. En los últimos cuatro años, desde que comenzó la crisis, se han producido alrededor de 350.000 ejecuciones hipotecarias en España.

El informe elaborado por los jueces, habla de “mala praxis de las entidades bancarias” y propone toda una batería de medidas para proteger a las familias que se encuentran al borde del lanzamiento. “El punto de partida debe ser extender al cliente sobreendeudado (obviamente siempre que lo sea de buena fe) una parte de los beneficios y ayudas que la banca recibe del Estado”, dice textualmente el informe, “pues en otro caso el deudor se verá abocado a la ruina, la pérdida del local donde ejerce su actividad empresarial o profesional (que es su medio de vida) o, lo que es peor, de su vivienda habitual”.

El informe, que forma parte del estudio Propuestas para la agilización y reforma de los procesos civiles, ha sido dirigido por Manuel Almenar, vocal del CGPJ, y elaborado durante ocho meses junto a seis magistrados de distintos puntos de España. Propone una transformación de fondo en el marco jurídico que ordena las ejecuciones hipotecarias.

El análisis arranca preguntándose cómo y por qué se ha llegado al drama que atraviesan esas 350.000 familias. Y la respuesta apunta en una dirección: la banca. Los bancos, su “ligereza y mala praxis” son, en opinión de la comisión, los causantes de una generalizada extensión del crédito hipotecario “sin valorar las posibilidades reales del deudor” y de la “comercialización irresponsable, cuando no torticera, de productos financieros complejos... (participaciones preferentes)”.

Los autores destacan que en los últimos cuatro años las ejecuciones hipotecarias se han quintuplicado y que en 2012 han aumentado un 20,6% respecto al año pasado, alcanzando la cifra de 350.000. Y lo analizan así: “No se trata de cifras frías. Cada procedimiento encierra un auténtico drama que lleva casi inexorablemente a la exclusión social de familias que, impotentes tras haber quedado en el paro o sufrir una drástica reducción de sus ingresos, se ven incapaces de satisfacer las cuotas de unos préstamos que concertaron en época de bonanza económica (por tanto no con fines especulativos o por pura pretensión suntuaria), simplemente para adquirir una vivienda digna que tras el estallido de la crisis no pueden pagar”.

Para la comisión de jueces la banca siempre ha jugado con una “importante ventaja” sobre el deudor. Así, destacan que goza de un procedimiento privilegiado para el cobro de créditos hipotecarios, creado en 1909, que les permite cobrar sus deudas de forma rápida, “un proceso extremadamente agresivo frente al deudor que dota a la escritura del préstamo hipotecario de mayor eficacia incluso que una sentencia ya que las posibilidades de que dispone el deudor para oponerse son muchas menos que si se tratara de la ejecución de una sentencia”. Los magistrados citan un informe del Defensor del Pueblo titulado Crisis económica y deudores hipotecarios; actuaciones y propuestas, en el que se incide en este aspecto.

El escenario que describen concluye en una situación perversa ya que, finalizada la ejecución, y tras la subasta, los inmuebles se adjudican al banco, “generalmente por un precio inferior al del mercado”, y pasan a engrosar sus activos inmobiliarios “quedando muchas veces desocupados durante años ante la ausencia de potenciales adquirientes dado que en un círculo vicioso la crisis económica ha reducido al mínimo la demanda”.

¿Cómo solucionar estas situaciones de injusticia? ¿Qué medidas se pueden adoptar? El informe propone abrir el debate para evitar “la desgraciada situación en la que se encuentran miles de familias en este país como consecuencia de la crisis económica, con riesgo de pérdida de su vivienda, frecuentemente, el bien mayor del que disponen”. Situaciones excepcionales, como la que vive la economía española, requieren de “soluciones excepcionales”, señala el estudio.

Como primera medida, propone la determinación del concepto de “deudor hipotecario de buena fe”, lo que permitirá que los cambios normativos afecten a gente que realmente los necesita, personas que están punto de perder su vivienda habitual o el local de su negocio.

Otorgar al juez la posibilidad de que conceda moratorias en el pago de cuotas es una de las 18 medidas que desgrana el informe: desgracias familiares, paro, accidentes de trabajo o una larga enfermedad podrían ser motivos para que el juez estuviera facultado para conceder un aplazamiento del pago.

Pero el estudio va aún más lejos y propone que la dación en pago, es decir, la entrega de la vivienda como modo de cancelar el crédito, se convierta en una “regulación imperativa en determinadas circunstancias”.

El análisis elaborado por los siete magistrados comisionados critica el Código de Buenas Prácticas implantado por el ministro de Economía y Competitividad Luis De Guindos. De hecho, propone extender el radio de acción de las medidas de protección, que hasta ahora solo se concedían en casos muy excepcionales, para que puedan acceder a ellas muchos otros deudores en apuros. Bajo el nuevo marco normativo, el juez podría establecer periodos de carencia en el pago, ampliaciones del plazo de amortización, reducciones provisionales del tipo de interés y también quitas de la deuda.

Otras medidas que suponen una transformación de fondo son las encaminadas a impedir que los bancos se puedan adjudicar las viviendas de los desahuciados a precio de saldo. El informe dice: “La ley hoy permite a las entidades bancarias adjudicarse bienes por valor notoriamente inferior al real, cuando debería realizarse por su valor real y con arreglo a una tasación realizada por peritos independientes ajenos a la entidad crediticia”. Asimismo, plantea la introducción de mecanismos que permitan que el deudor pueda permanecer en su vivienda satisfaciendo un canon o buscando fórmulas como el arrendamiento o leasing.

Esta profunda revisión del régimen legal y procesal que plantea el informe de los siete magistrados se cierra con una propuesta que permitiría que los ciudadanos participen con voz propia. Reclama la creación de unas comisiones mixtas que favorezcan salidas negociadas entre el banco y el deudor y en las que estén presentes la banca, la administración y los consumidores. Reclama protagonismo para los hipotecados.

El fracaso del Código de Buenas Prácticas

La medida estrella del Gobierno para favorecer a los ciudadanos desahuciados fue el Código de Buenas Prácticas, pero la comisión de magistrados del Consejo General del Poder Judicial cree que ha fracasado. “No se ha alcanzado el resultado perseguido, por las estrictas condiciones para fijar las personas que pueden acogerse a las medidas, lo que supone que solo un porcentaje muy reducido, en la pobreza más absoluta, puede acogerse a esos beneficios”.

Los magistrados destacan que este código, además de ser de asunción voluntaria por los bancos, solo “se aplica a deudores que estén en el umbral de exclusión” y aseguran que desde que entró en vigor hace seis meses “la aplicación de esta norma ha sido testimonial”. La comisión denuncia el privilegio procesal de los bancos para una tutela judicial reforzada “que surgió a principios de siglo pasado (1909) en un contexto que nada tiene que ver con la situación de crisis actual, un proceso en el que el deudor prácticamente nada puede alegar u oponer”. Y propone reconducir la ejecución hipotecaria a las normas generales de la ejecución ordinaria. El análisis reclama que las ayudas públicas a la banca se completen con otras que permitan extender aquellas ayudas a los particulares y buscar soluciones que mitiguen la situación existente y repartan las cargas sociales derivadas de la crisis y que hoy afectan exclusivamente a los ciudadanos, el eslabón más débil de la cadena”. El informe ha sido coordinado por el vocal del CGPJ Manuel Almenar y elaborado junto a los magistrados Ángel Galgo, Enrique García y Pablo Quecedo (Audiencia Provincial de Madrid), Pilar López (Juzgado de primera Instancia de Madrid), María del Mar Hernández (Juzgado Mercantil de Santander) y Pedro Luis Viguer (Decano Audiencia Provincial de Valencia).


* El País - JOSÉ M. IRUJO / JOSEBA ELOLA - 24 OCT 2012
Foto: Desahucio vivienda - publico

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Nueva legislación sobre alquileres: otra vuelta de tuerca neoliberal

ENRIC LLOPIS* : A veces los números dicen más que un buen contexto. En su libro “El modelo inmobiliario español” el profesor José Manuel Naredo recuerda que, según el Censo de Edificios y Viviendas, en 1950 más de la mitad del stock de viviendas en el estado español se hallaba en régimen de alquiler; este dato alcanzaba cerca del 90% en las grandes ciudades, como Madrid (94%); Barcelona (95%); Sevilla (90%) y Bilbao (88%). Pero “esta situación se invirtió drásticamente haciendo que hoy se disponga de un stock de viviendas sobredimensionado, en el que la propiedad es el régimen de tenencia dominante”, explica Naredo.
El último dato disponible en el citado censo, del año 2001, ya marcaba un mínimo histórico en el porcentaje de viviendas en alquiler, con sólo un 11%. Esta cifra aún decayó más entre 2001 y 2007, año en que pinchó la burbuja inmobiliaria. Actualmente, el Parlamento debate el Proyecto de ley de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas que, a juicio de Izquierda Unida y diferentes organizaciones sociales, supone un ataque frontal a la garantía del derecho a la vivienda consagrado en la Constitución. Colectivos como ATTAC Madrid, Ecologistas en Acción, Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH) o el Grupo de Trabajo de Economía-Sol, entre otros, aseguran además que con este Proyecto de Ley se favorece los intereses de los sectores financieros e inmobiliarios, “cuya pretensión es, exclusivamente, salvaguardar sus activos en el ladrillo, mediante ventajas legislativas, financieras y fiscales”.

Entre otras medidas, el proyecto legislativo reduce de cinco a tres años el límite legal para permanecer en una vivienda alquilada (y la prórroga forzosa, de tres años a uno) lo que, a juicio de estas organizaciones, “precariza aún más el alquiler al convertirlo en una opción meramente temporal, en modo alguno comparable a la seguridad de la vivienda en propiedad”. Además, el ejecutivo de Rajoy pretende que el propietario pueda disponer de la vivienda para sí o sus familiares más cercanos en cualquier momento, con independencia de que esta posibilidad se haya pactado, o no, en el contrato (el inquilino tendría un plazo de dos meses para abandonar la vivienda y tampoco la norma prevé una indemnización mínima). También se permite la negociación anual de la renta sin sujeción al IPC, lo que -en la práctica- implica acentuar la debilidad del inquilino, ya que se concede un carácter prioritario a la voluntad de las partes, critican las organizaciones sociales.

En el mismo sentido, el texto permite que las partes puedan negociar la pérdida del derecho de adquisición preferente por parte del inquilino; llevada esta media al absurdo, podría darse el caso de que un inquilino no sea informado de la venta de la vivienda que habita, y se encuentre en la calle sin ninguna posibilidad de recurso, pese a tener su contrato en vigor y sus pagos al corriente, si previamente no se ha inscrito el contrato de arrendamiento en el Registro de la propiedad.

Se prepara, por tanto, una ley que refuerza los derechos del propietario de la vivienda puesta en alquiler, incluso, en la medida que el Ministerio de Fomento presenta como mayor ventaja para el inquilino: la posibilidad de desistir del contrato en cualquier momento, siempre que se le comunique al propietario con un mes de antelación. Esta aparente ventaja no lo es tal, al agregarse la posibilidad de incluir una cláusula de indemnización dentro del contrato, por desistimiento del inquilino. Por otra parte, se reducen casi al mínimo las garantías judiciales de los arrendatarios, con el argumento de facilitar el desahucio con la mayor agilidad posible. De hecho, en el momento de efectuar la denuncia el arrendador, el secretario judicial fija la vista del caso y, simultáneamente, la fecha del desahucio.

Así las cosas, la ley apunta sin embozos a una mayor desprotección del inquilino; pero también, según afirman los colectivos más críticos, “a la activación el mercado de viviendas hacia sectores especulativos”. Aun cuando en la exposición de motivos se dice apostar por la profesionalización del mercado del alquiler, no se proponen medidas en ese sentido. Al contrario, “se abre el mercado de viviendas vacías a las personas físicas y las entidades residentes en un paraíso fiscal; y es por esto por lo que se les elimina el gravamen especial sobre bienes inmuebles (3% del valor catastral); además, aunque el articulado elimina la posibilidad de entrada de capital desde los paraísos fiscales en principio, las excepciones permiten a cualquier persona física o entidad invertir capital desde cualquier lugar”. Con la misma idea, la ley fomenta las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI), “que por sus ventajas fiscales se acercan a las SICAV dentro del terreno inmobiliario”, critican estas organizaciones.

A juicio de la diputada de EUPV-IU, Marina Albiol, la pretensión real del ejecutivo es “convertir aún más si cabe, en una mercancía, un derecho fundamental, el de la vivienda, reconocido en la Constitución Española y en la legislación internacional; por lo demás, la nueva ley encaja perfectamente en el modelo residencial por el que se ha apostado en los últimos 50 años en el estado español, que consiste en reforzar la vivienda en propiedad y residualizar , hacer casi marginal, el alquiler; las reformas impulsadas por el PSOE, en 2009, y el PP, en 2011, ya apuntaban hacia la misma idea”.

Otro problema de esta iniciativa legislativa, agrega Albiol, es que insiste en la noción de que “ liberalizar es la mejor solución para cualquier mercado, sin reparar en que el del alquiler no es un mercado más; no hay en este caso, como tampoco la hay en el mercado laboral, una igualdad entre las partes, arrendador y arrendatario, por lo que debe intervenirse para favorecer a la parte más débil. El planteamiento filosófico de la liberalización , asumido por el gobierno, camina por la senda de las reformas neoliberales impulsadas por Margaret Thatcher en el mercado de la vivienda, en la década de los 80; tampoco se trata, en absoluto, de una ley que favorezca el alquiler frente a otros modos residenciales, pese a lo que diga la propaganda”.

Por esta razón, el grupo parlamentario de la Izquierda Plural ha instado al gobierno, a través de una Proposición no de ley, a que establezca, en las entidades financieras que reciban cualquier tipo de ayuda pública, particularmente en Bankia, la dación en pago y el alquiler social como soluciones para las familias que no puedan hacer frente a sus deudas hipotecarias. Ha demandado, asimismo, en una iniciativa suscrita por Alberto Garzón y José Luis Centella, el desarrollo de un parque público de viviendas de alquiler social con los activos inmobiliarios que puedan transferirse al denominado “banco malo”, entre otros. Otras medidas complementarias propuestas por Izquierda Unida son la elaboración (en los ámbitos estatal y autonómico) de una ley de derecho a la vivienda; políticas de rehabilitación y renovación encaminadas a garantizar el derecho de acceso a la vivienda; y la dación en pago. Dado que la iniciativa legal del gobierno no es políticamente aséptica ni neutral, ¿A qué intereses responde? Constituye una buena pista uno de los artículos publicados sobre la cuestión en la Web de FEDEA (entidad constituida por los grandes bancos y empresas con el fin de que, mediante informes y artículos, reputados académicos creen un clima de opinión favorable a las contrarreformas de índole neoliberal). FEDEA todavía va más lejos que el Proyecto de Ley del ejecutivo: “Las restricciones a los contratos y el subdesarrollo del mercado del alquiler reducen la movilidad de los trabajadores, disminuyendo la eficiencia de la economía y elevando la tasa de paro”; además, “es necesario aumentar la seguridad jurídica y la rapidez del procedimiento de la resolución del contrato y el desahucio en caso de impago del alquiler”; y, por último, se afirma que “proponemos reducir la duración mínima obligatoria de los contratos de alquiler, que se encuentra entre las más altas de Europa, y fijarla en un año (…)”.

En el contexto europeo, tiene lugar una contundente ofensiva privatizadora que abarca todos los ámbitos de la economía, también el de la vivienda. Pero, en líneas generales, las políticas públicas en este sector tienen mayor alcance y son más inclusivas que en el estado español. Así, en Francia, según informaciones de elEconomista.es, el gobierno ha elaborado un proyecto de decreto que limitará las subidas de los alquileres de vivienda en 41 áreas urbanas (París, Lyon, Burdeos, Nantes o Niza, entre otras), donde se considera que los precios resultan demasiado elevados; en países como Holanda, la ocupación de viviendas que estén vacías desde hace más de un año es legal, y se conceden subsidios nada desdeñables para el pago del alquiler; en el Reino Unido, existe un presupuesto público dedicado a comprar viviendas privadas vacías para ponerlas en alquiler social, y penalizaciones impuestas a los propietarios que mantengan voluntariamente vacías sus viviendas; en España, en un contexto de creciente precariedad (cada día se ejecutan alrededor de 300 desahucios, según la Plataforma de Afectados por la Hipoteca), el PP mantiene su apuesta por la el neoliberalismo más ortodoxo con la nueva legislación sobre alquileres. Una vuelta de tuerca más.


* Rebelión - Opinión - 22.10.12
Foto: Se alquilan viviendas - J.Villanueva (El Mundo)

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