Málaga.- La 'rapiña' de las zonas verdes

Un 'error' de bulto en el Plan General va a permitir a empresas inmobiliarias unas indemnizaciones millonarias en espacios poco útiles. Mientras, las zonas verdes escasean en una ciudad atrofiada urbanísticamente.
"MÁLAGAHOY* : El propio Ayuntamiento de Málaga, que ahora recurre al Tribunal Supremo para evitar pagar 34 millones de euros por una zona verde, comprada en 2007 por 3,6 millones, fue el que abrió la vía que posibilita que empresas vinculadas al sector inmobiliario le reclamen cantidades millonarias por espacios de escasa o nula utilidad. Varios expertos urbanísticos destacaron que el modo en que se elaboró el Plan General de Ordenación Urbanística (PGOU) de 1997 fijó los cimientos para que los dueños de este tipo de parcelas, consideradas suelo urbano, puedan obtener plusvalías millonarias al exigir su adquisición a la Administración local".

El propio Ayuntamiento de Málaga, que ahora recurre al Tribunal Supremo para evitar pagar 34 millones de euros por una zona verde, comprada en 2007 por 3,6 millones, fue el que abrió la vía que posibilita que empresas vinculadas al sector inmobiliario le reclamen cantidades millonarias por espacios de escasa o nula utilidad. Varios expertos urbanísticos consultados por este periódico destacaron que el modo en que se elaboró el Plan General de Ordenación Urbanística (PGOU) de 1997 fijó los cimientos para que los dueños de este tipo de parcelas, consideradas suelo urbano, puedan obtener plusvalías millonarias al exigir su adquisición a la Administración local.

Legalmente, el Consistorio estaba obligado a expropiar estos sistemas locales en el plazo de cuatro años desde la entrada en vigor del planeamiento. Ello, de haberse cumplido, hubiese permitido a Urbanismo hacerse con estos suelos conforme a los valores previos al boom inmobiliario. Sin embargo, la incapacidad del equipo de gobierno del PP para actuar en este sentido posibilitó que ciertas empresas, "conocedoras de cómo funciona el derecho urbanístico", aprovechasen el incremento de los precios para hacerse con estos suelos a un precio muy inferior al que luego demandaron al Ayuntamiento.

"Me consta que hay empresas que han comprado siendo conscientes de la situación jurídica", explicó uno de los expertos consultados, que justificó esta situación en que los citados terrenos no estaban vinculados a unidades de ejecución o sistemas de actuación, lo que hubiese permitido adquirirlos mediante compensaciones con derechos edificatorios. "El plan del 97 se hizo mal", apostilló.

Del comportamiento presuntamente especulativo con el que ciertas empresas decidieron comprar sistemas locales para áreas verdes también tenían conocimiento en la Gerencia de Urbanismo. Muestra de ello es que en el Consejo de Administración de este ente, en abril de 2008, el entonces jefe de Planeamiento y Gestión Urbanística, en el marco de un debate sobre la decisión de crear zonas de tanteo y retracto para evitar lo ocurrido ahora, llegó a admitir que los sistemas locales que estaban pendientes de ser adquiridos "estaban en peligro de ser objeto de una actuación de rapiña, de ser comprados e inmediatamente pedir muchísimo más al Ayuntamiento". Justamente lo ocurrido con el terreno del Colegio El Monte.

Precisamente, este experto está aún a la espera de conocer la decisión del TSJA sobre el contencioso que mantiene con el Ayuntamiento por una expropiación de suelo en Monte Sancha, también zona verde. Mientras el Consistorio tasa la parcela en 900.000 euros y la Comisión Provincial de Valoraciones lo hace en 3,5 millones, el propietario eleva su petición a 22 millones.

El redactor del Plan General de 1997, Damián Quero, justifica el por qué estos sistemas locales no pudieron vincularse a unidades de ejecución. "Estaban incluidos en suelo urbano y era muy complicado desgajarlos, porque eran como piezas aisladas rodeadas de zona verde", explicó. Quero sí señaló que la mayor parte de los sistemas locales se obtuvieron mediante acuerdos con los propietarios, si bien en algunos casos no fue posible este acercamiento. Lo que sí admitió es que si desde el Ayuntamiento se hubiese actuado "antes del boom" probablemente los precios hubiesen sido inferiores. En el nuevo planeamiento, que también lleva su firma, el sistema se modifica, y se vincula la posibilidad de compensar con aprovechamientos la expropiación de sistemas locales.

Más contundente en sus afirmaciones fue Antonio Vargas, decano del Colegio de Arquitectos, quien apunta directamente a "un problema de ineficiente gestión por parte de la maquinaria de la Administración". "La gran maldad del asunto es que se trataba de comprar una zona verde para hacer una zona verde y eso políticamente no renta", añadió, al tiempo que apostilló que si el Ayuntamiento "hubiese hecho los deberes desde 1997 y hubiese obtenido esos suelos por la expropiación, ahora no nos encontraríamos con esta demanda de 34 millones".

¿Por qué entonces el Ayuntamiento no se anticipó al problema? Según la respuesta aportada por el jefe de Planeamiento en 2008, porque "no había tenido fondos suficientes para expropiar todo lo que estaba previsto en el PGOU". Una línea que meses antes, en noviembre de 2007, ya había apuntado el alcalde, Francisco de la Torre, que en otro consejo aludió a la existencia de una serie de prioridades y que "los recursos para expropiación eran los que se disponían". Incluso, en esa sesión, tras destacar la obtención de sistemas generales en el litoral y Churriana, entre otros, llegó a relacionar la incapacidad municipal para hacerse con el resto de suelos con que la Junta de Andalucía "no daba prácticamente ningún recurso presupuestario".

Más reciente en el tiempo, en mayo de 2009, en otro consejo donde se abordó la situación de las expropiaciones de los suelos verdes del entorno del Monte Gibralfaro, el entonces concejal de Urbanismo, Manuel Díaz Guirado, aseguró que se estaban destinando del orden de "ocho o diez millones de euros" anuales a la adquisición de estos sistemas locales. "No había habido ni dejadez, ni mala gestión, ni mala política, ni ningún desinterés en la obtención de estos sistemas locales porque lógicamente había que llevar a cabo otras actuaciones en la ciudad", añadió.


* Málaga Hoy - SEBASTIÁN SÁNCHEZ - 4.4.13
Foto: Vista del Monte Gibralfaro, en torno al cual se localizan muchos de estos sistemas locales.- malagahoy

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El Supremo condena a la Iglesia por especulación urbanística

La Iglesia también se aprovechó de la época de los grandes pelotazos urbanísticos, en contra de su propia doctrina cristiana de austeridad. En este caso, se trata del Arzobispado de Valencia que vendió a una constructora de viviendas los terrenos que le donó un fiel para hacer un templo.
"PÚBLICO* : San Jerónimo Hermosilla, santo riojano de la iglesia católica, se quedó sin templo en la provincia de Valencia por la especulación urbanística del Arzobispado de la provincia. El Tribunal Supremo ha condenado ahora a esta institución a devolver las donaciones que le hizo un parroquiano de Gandía, José Pascual R.F, que incluían dos solares para elevar una iglesia en honor al referido Jerónimo Hermosilla, un dominico nacido en Santo Domingo de la Calzada que fue decapitado en Vietman en el siglo XIX. Tras la muerte del fiel, la institución eclesiástica no cumplió los deseos del donante y optó por vender el terrenos a una constructora para edificar viviendas".

La Sala Civil del Supremo ha desestimado el recurso del Arzobispado de Valencia contra la sentencia que le condenó a devolver a la familia del donante todo el dinero obtenido con la compraventa de los terrenos, más los 345.402 euros que el mismo fiel les dió en efectivo en limosnas a lo largo de su vida, y otros bienes, acciones y derechos recibidos tras su muerte en cuantía de 120.000 euros. Todo ello con los intereses legales de las cantidades en metálico que deben ser reintegradas, desde la fecha de la donación, si derivan de áquella, y desde la fecha del fallecimiento del testador, las relativas a los bienes heredados.

El 13 septiembre 1993, José Pascual, que no tenía hijos ni otros herederos forzosos, otorgó testamento abierto en el que instituyó como único y universal heredero de sus bienes al Arzobispado de Valencia, si bien determinando el destino de dichos bienes a la construcción de un futuro complejo parroquial dedicado a San Jerónimo Hermosilla.

En concordancia, el 28 septiembre del mismo año, ambas partes convinieron en documento privado, un contrato o compromiso de donación de dos solares, referenciados ya en el testamento, en favor de la Archidiócesis de Valencia, así como la donación de una cantidad de dinero, que se reconoce ya entregada; todo ello, con idéntico destino en orden a la construcción del templo y sus anejos para actividades pastorales.

El 22 octubre de 1993, José Pascual otorgó escritura pública de donación de la parcela de terreno, integrada por los anteriores solares, en favor del Arzobispado de Valencia. La donación es calificada de pura y simple, si bien respecto de la petición de excepciones fiscales se expresa que la finca donada se destinaría a la construcción de un templo.

José Pascual falleció el 3 febrero 1996, procediéndose posteriormente por el Arzobispado de Valencia a la venta de dicha parcela a una constructora de viviendas.

La deriva especuladora del Arzobispado les ha salido por la culata en este caso. El Supremo confirma la sentencia de la Audiencia de Valencia que declaró nulas las donaciones y la institución de heredero realizadas a favor del Arzobispado, por el incumplimiento de la condición de la construcción del templo de San Jerónimo Hermosilla, condenando al Arzobispado a devolver tanto el dinero obtenido por la venta de la finca donada como el dinero metálico recibido del donante.

La sentencia, de la que ha sido ponente el magistrado Francisco Javier Orduña Moreno, resuelve la cuestión de si eran aplicables al caso las exigencias formales del artículo 633 del Código Civil (escritura pública) para la validez de la donación cuando en ésta se había establecido una carga que no había sido instrumentada claramente en dicha escritura.

Se declaró probado en la instancia que, tanto en el testamento abierto como en los documentos de compromiso de venta de solares celebrados con anterioridad a la escritura pública de donación, se establecía que el destino de los bienes debía ser la construcción de un complejo parroquial, si bien en la escritura pública no se había recogido esta carga, salvo en la parte relativa a la petición de excepciones fiscales, en las que se señalaba el destino.

El Arzobispado pretendió en su recurso que se declarase que esta condición, al no estar en la escritura pública, era ineficaz, con lo que eran válidas las donaciones.

La sentencia recuerda la doctrina de la Sala sobre la exigencia de especial forma para la donación de un bien inmueble, que se aplica fundamentalmente en los supuestos en los que existe una escritura pública de compraventa que resulta ser simulación de una donación, considerando en estos casos que la forma de escritura pública de la compraventa no convalida la donación.

El ponente señala que esta doctrina tenía una limitación que se puntualizó en la reciente sentencia de la Sala de 16 de enero de 2013, en la que se decía que “dicha interpretación puede resultar no determinante en aquellos supuestos en donde la causa donandi, como causa digna de tutela, venga integrada en otros hechos esenciales que diferencien la causa de pedir hacia otros ámbitos de aplicación del Derecho, particularmente del Derecho de sucesiones”.

Este supuesto se produce en el recurso de casación resuelto, en el que la causa donandi resultaba del testamento del donante, causalizando todos los contratos celebrados posteriormente.

Se valora también que en la parte de la escritura pública de donación relativa a la solicitud de excepciones fiscales, se contempla el destino de la donación, hecho que, en una labor de interpretación, determina la voluntad real del donante.


* Público - ANDRÉS MUÑIZ - 5.4.13
Foto: Valencia, arzobispado - sobrevalencia


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