Urbanismo estudia cómo esquivar el derribo de 52 chalés de lujo en O Grove

Esta es la demostración palpable de que, una vez cometida una ilegalidad urbanística, y, por tanto, haberse realizado la construcción prohibida, es casi imposible devolver la situación a su estado original. La lentitud exagerada de la acción judicial y el interés político-financiero en evitar el derribo o demolición, producen estos atentados irreversibles contra la Ordenación del Territorio.
ELPAÍS* : El término demolición no aparece en ninguno de los fallos del largo contencioso que inició la pasada década la constructora de los 52 chalés adosados en la urbanización de Raeiros, en O Grove, mientras incumplió la licencia de apartotel que había solicitado para destinar la parcela a usos residenciales prohibidos. Sin embargo, la sentencia firme del Tribunal Supremo que ahora avala la del Tribunal Superior de Xustiza de Galicia (TSXG) alude implícitamente el derribo al obligar a la promotora Inproin Galicia a “restituir la parcela a su estado original”.

La Sección Quinta de la Sala contencioso administrativo, reunida el pasado 5 de mayo y en la intervino como ponente el magistrado Eduardo Calvo Rojas, ha emplazado a la Consellería de Infraestruturas de la Xunta, parte personada en el proceso, a dar cumplimiento a la sentencia al tratarse de una licencia autonómica. Una resolución por la que se ordena la restitución de la parcela matriz de Raeiros porque considera que “la licencia otorgada para usos turísticos no fue respetada por la promotora”. El equipo jurídico de la Xunta está analizando el fallo para buscar una fórmula jurídica que esquive el derribo, según adelantaron fuentes de Urbanismo. En todo caso, la solución por la que se inclinarían los técnicos es cumplir la sentencia pero respetando los derechos de los propietarios que podrían haber sido engañados por la promotora a la que pagaron un promedio de 400.000 euros por chalé, con una superficie media de 237 metros cuadrados.

El Supremo desmonta los alegatos de la promotora cuando esta afirma que Raeiros no es “un complejo inmobiliario” al añalizar la finalidad que persiguen las prohibiciones y limitaciones que la normativa urbanística establece para el suelo rústico. “Aquí se trata de suelo rústico protegido de la costa y no puede ignorarse que, aunque se mantenga formalmente la unidad del inmueble, se produce la división para el aprovechamiento de la finca de un complejo inmobiliario mediante un artificioso juego combinado de la división horizontal y las participaciones societarias de la sociedad civil creada al efecto por la promotora: Sociedad Civil Complejo Turístico Raeiros”.

Raeiros representa uno de los caso más paradigmático de incumplimiento de licencia urbanística . Cuando las obras ya estaban terminadas y los apartamentos vendidos, la consellería dictó una resolución en 2007 por la que declaró la prohibición de las obras de parcelación, obligando a la promotora a devolver la finca a su estado primitivo. Inproin había recurrido ante el TSXG de Galicia esta resolución que fue desestimada . Para los promotores, las obras se ajustaron a la licencia y “no existe prueba de lo contrario porque no se ha parcelado, dividido o segregado, siendo la misma sobre la que se construyeron los 52 apartamentos con uso hotelero, lo que nada impide que, de acuerdo con la Ley de Promoción del Turismo en Galicia puedan pertenecer a diversos propietarios a efectos de su explotación como hotel apartamento”.

Insisten en la demanda que la escritura de división horizontal tumbada no supone la división física del terreno, sino, por el contrario, se mantiene la unidad jurídica de la finca que le sirve de soporte y no puede equipararse a los complejos inmobiliarios, pues no hay división o fraccionamiento jurídico del terreno ya que no existe alteración de forma, superficie o linderos. “En esta comunidad autónoma la definición de parcelación es la que es por ello, de forma reiterada tanto los tribunales como la dirección general de los Registros y el Notariado, expresamente consideran, que no existe parcelación urbanística con el otorgamiento de divisiones en edificaciones, y teniendo en cuenta que el uso de la edificación es el turístico se permite que el conjunto de apartamentos puedan pertenecer a varios propietarios”, alegan.

Parcelación “encubierta”

La sentencia del Tribunal Supremo confirma las resoluciones judiciales que califican la promoción de chalés de Raeiros, ubicada junto al mar en San Vicente de O Grove, “como asimilable a una parcelación urbanística, realizada de forma encubierta, que supone incumplimiento de las condiciones bajo las que se concedió la licencia”. Para el tribunal, los hechos ponen de manifiesto que “bajo la aparente ejecución de apartoteles o apartamentos turísticos, al amparo de normas que los autorizaban”, se llevó a cabo una actuación inmobiliaria “que reviste, de hecho, una auténtica parcelación urbanística prohibida por la norma”. El fallo insiste que “se utilizó de cobertura” para esta operación una norma de naturaleza no urbanística sino turística que permite construir apartoteles u otras unidades residenciales para levantar un complejo residencial privado. La construcción de los 52 chalés, explica la sentencia, estaba prohibido por la legislación urbanística y el planeamiento municipal, en este caso el del ayuntamiento de O Grove, debido a que el suelo, ubicado en primera línea del litoral, estaba clasificado como no urbanizable y protegido por la Dirección General de Costas.


* El País - ELISA LOIS - 23.5.13
Foto: Urbanización de Raeiros, en el ayuntamiento de O Grove / CARLOS PUGA

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La encrucijada del urbanismo: ´de la plusvalía a la minusvalía´

Un catedrático de derecho administrativo cree que los propietarios de suelo podrían exigir resarcimientos por pagar cuotas de urbanización desorbitadas calculadas durante la 'burbuja inmobiliaria'.
"LEVANTE* : "El urbanismo se basa en la plusvalía. De hecho, la Constitución Española es la única en el mundo que prevé la especulación. Porque sin plusvalía no hay beneficio. Pero el urbanismo actual es de minusvalía. ¿Qué se puede hacer?", se preguntaba el catedrático de derecho administrativo de la Complutense y maestro de urbanistas, José María Baño León, en el debate "Los procesos de transformación urbanística en el sector inmobiliario", dentro de las jornadas organizadas por la Generalitat en la Beneficiència.

Para Baño León, el mayor problema del urbanismo actual son "las urbanizaciones suspendidas o en desarrollo: se giran cuotas de urbanización sobre un suelo cuyo valor ha caído un 40 % o 60 %. Si ha pagado para tener plusvalías y tiene minusvalías, el propietario puede exigir resarcimientos... Pero el ordenamiento jurídico no tiene respuesta para esto".
La Generalitat ha optado por facilitar la suspensión de programas de actuación integrada (PAI) pero, según el catedrático, "no será suficiente. ¿Será exigible en 2015 una cuota de urbanización calculada con una plusvalía de 2003? El legislador tendrá que buscar una regla excepcional y ese es el gran reto del urbanismo en Valencia: encontrar soluciones para el urbanismo en desarrollo, teniendo en cuenta que la crisis durará siete u ocho años".
Para el urbanismo del futuro, Baño León aboga por "aprovechar el parón actual para orientarlo a un urbanismo sostenible y de calidad, con mejores servicios públicos, y modernizar las infraestructuras del sector turísticos -uno de los pocos que funciona- para no seguir instalados en dinámicas del pasado".
También se citó en el debate otro asunto que ha hecho correr ríos de tinta en la C. Valenciana: qué tipo de contrato es el del agente urbanizador. El magistrado del Tribunal Supremo, Eduardo Calvo Rozas, defendió que "el urbanismo no puede ser una excepción a los principios de publicidad y libre concurrencia" y así lo ha defendido el alto tribunal en sus sentencias.
Aunque no ha sucedido lo mismo en el Tribunal Superior de Justicia de la Comunitat Valenciana (TSJCV), en el que "dos salas estuvieron emitiendo sentencias con criterios divergentes". La sección primera de lo contencioso-administrativo del TSJ exigía los principios de publicidad y libre concurrencia [en aplicación de la "sentencia Scala" de 2001 del Tribunal de Justicia Europeo (TJE)] y la sección segunda veía "discordancias entre la Ley Reguladora de la Actividad Urbanística (LRAU) y la ley de contratos" (se defiende que con el agente urbanizador se suscribe un contrato especial). Hasta que el Supremo "dio la razón a la sección primera en 2006". Esta jurisprudencia del Supremo, a juicio del magistrado, "no la cambia la sentencia del TJE" de 2011 sobre la Ley Urbanística Valenciana (LUV) que provocó "opiniones con un ardor sorprendente", según Calvo Rozas, "porque ni corrige, ni pone reparos a exigir publicidad y transparencia al contrato del agente urbanizador".


* Levante - LAURA BALLESTER - 24.5.13
Foto: Giner, Ayuso, Baño, Calvo y Palau, ayer, al inicio del debate en la Beneficiència.- ricardo lópez bonacasa

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