La piqueta amenaza los edificios fantasma

El salvajismo de un urbanismo depredador y los intereses político-financieros permitieron una 'burbuja inmobiliaria' sin precedentes en este país. Todo lo cual ha traído la conocida crisis-estafa en la que seguimos sumidos, pese a la propaganda 'oficialista' al uso. Se habla de cerca de un millón de pisos construidos, o a medio construir, vacíos. Seguro que son más, pero una solución para los casos más graves de ilegalidad manifiesta sería su derribo con lo que se recuperaría el medio destrozado. Otras viviendas, en cambio, podrían ser reutilizadas, como piden diversos colectivos, con destino al alquiler social, tan necesitado hoy en día.
"ELPAÍS* : A España le está costando varios años superar la resaca de la burbuja inmobiliaria. Y para dejar atrás la borrachera ha tenido que pasar por varias fases. En el país donde se suponía que la vivienda nunca perdía valor, las inmobiliarias —pero también los ciudadanos— tuvieron que asumir una rebaja general de los precios. Y las mayores compañías del mundo han tenido que someterse a una cura de humildad, encoger e incluso desaparecer. Ahora el sector, incluyendo a las entidades financieras y el banco malo, empieza a plantearse qué debe hacer con uno de los lastres que mantienen prácticamente varada la actividad: el enorme stock de viviendas sin vender, no solo las ya construidas, sino también las que están en camino.

Como ya sucediera en Irlanda o Estados Unidos, que también se despertaron de forma abrupta del boom, la piqueta podría ser la solución a parte del problema.

El parque de viviendas nuevas sin vender se sitúa entre las 675.000 que arrojan los últimos cálculos del Ministerio de Fomento y las 815.000 que estimó CatalunyaCaixa en su último informe. A esa cantidad de viviendas vacías se une cerca de medio millón de casas más que están en construcción, según las estimaciones del sector y las que hizo el propio ministerio antes de que empezara la crisis. Las zonas con mayor proporción de viviendas vacías sin vender son, por orden, Castellón —una de cada cuatro casas buscaba propietario, según el informe de CatalunyaCaixa—, Toledo, Murcia, Almería, Tarragona, La Rioja, Alicante y Málaga.

A pesar de que los inversores y los compradores extranjeros están volviendo al ladrillo, el ritmo de ventas todavía es muy lento para absorber todo ese stock. En el primer semestre de este año, según el Ministerio de Fomento, salieron al mercado 23.118 viviendas. La cifra es irrisoria en comparación con la época del boom, cuando en un semestre se levantaban cerca de 300.000 casas. A pesar de ello, no se consiguieron vender todas, solo 20.770 hasta junio. “Hay sitios donde las viviendas no valen nada por calidades o por ubicación y que solo tienen costes para el contribuyente”, explica el profesor de Economía de la Universidad de Barcelona, Gonzalo Bernardos.

La Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb) aprobó el pasado mes de marzo un plan de negocio que reserva 103 millones de euros para demoliciones de edificios. Se trata de una cantidad algo inferior a la que se destina a mantenimiento de edificios (130 millones) y obras en curso (133 millones). Fuentes de la Sareb explican que las demoliciones nunca se realizarán con promociones terminadas, sino con obras que estén en curso, y que el derribo no será inmediato.

España no sería, no obstante, el primer país que recurre a esta medida. En Irlanda, con 4,5 millones de habitantes, hay unas 300.000 viviendas vacías, la mayoría de las cuales se hallan en grandes urbanizaciones hoy prácticamente deshabitadas que se conocen como ghost estates (polígonos fantasma). El banco malo irlandés (Nama) ya ejecutó el año pasado el derribo de varios inmuebles. “La demolición de casas ha sucedido en algunas localidades irlandesas. Esas áreas estaban lejos de los principales centros urbanos, donde la demanda todavía está presente. Tras cuatro o cinco años sin construcción, el mercado de Dublín muestra los primeros signos de estabilidad con una ligera subida después de que se produjera una rebaja de entre el 40% y el 50%”, afirma Brendan Williams, profesor de Urbanismo del University College de Dublín.

En EE UU también ha habido demoliciones. California, que igualmente sufrió los estragos del delirio inmobiliario, un banco tejano en 2009 decidió derribar 16 inmuebles en Victorville, una ciudad de 107.000 habitantes del sur del Estado, que estaban a medias porque el precio de venta no hubiera compensado los costes de construcción.

Tanto las entidades financieras como la Sareb están ahora dedicadas por completo a vender el stock de viviendas que está terminado. “Cualquier cosa a un determinado precio se puede vender. Con una condición: que esté terminado”, afirma el consejero delegado de Foro Consultores, Luis Corral. El paradigma de esa máxima es la promoción de El Pocero, en Seseña (Toledo), que heredaron Banco Santander y el Sabadell. Ambos se deshicieron de todos los pisos, pero a 60.000 euros. Quienes adquirieron uno de esos pisos antes de que estallara la burbuja abonaron unos 240.000 euros, aseguran fuentes del mercado. “Hay casos en los que se ha vendido el suelo a un valor de cero euros y con un coste de reposición superior al de venta”, afirma Corral.

Esas viviendas, pues, pudieron venderse a 60.000 euros porque los bancos asumieron pérdidas. Pero en España hay miles de casas en construcción, en muchos casos esqueletos de proyectos que llevan años abandonados. Francesc Muñoz, director del Observatorio de la Urbanización de la Universidad Autónoma de Barcelona (UAB), pone el caso de una urbanización en La Muela (Zaragoza). “Allí hay dos enclaves. Uno con viviendas acabadas en el que hay solo un puñado de vecinos y otro con la urbanización terminada que dispone de servicios como el sistema eléctrico, alcantarillado e incluso mobiliario urbano pero en el que no vive nadie”, cuenta Muñoz. Esta semana, sus alumnos del máster en Intervención y Gestión del Paisaje deberán presentar un proyecto para recuperar ese complejo. “En solo dos años el espacio se ha degradado muchísimo”, explica Muñoz.

El deterioro de los edificios es, precisamente, uno de los motivos que justificaría derribos, puesto que estos acarrean un elevado coste de mantenimiento e incluso inciden en el precio del resto de inmuebles de la zona. En EE UU se ha analizado el coste de un edificio desocupado después de que entre 2000 y 2010 quedaran 4,5 millones de viviendas vacías, lo cual suponía un incremento del 44% del parque de casas sin ocupar, según la Brookings Institution. Este informe señala, además, que la ciudad de Filadelfia gasta cada año 20 millones de dólares (14,5 millones de euros) en mantener las propiedades vacías, que arrastran a la baja los precios del resto de inmuebles hasta provocar una depreciación conjunta de 3.600 millones de dólares (2.608 millones de euros).

Alan Mallach, investigador en Brookings, explica que en Estados Unidos se produjeron algunas demoliciones de edificios de obra nueva por parte de bancos que consideraron que iba a resultar muy caro acabar con las obras. Sin embargo, ciudades como Filadelfia, Detroit, Cleveland o Buffalo han tenido que adoptar la “demolición a gran escala” como “medio para reducir un exceso de oferta a largo plazo”. Las Administraciones han gastado, según sus cálculos, cerca de 200 millones de dólares (144,9 millones de euros) en estas operaciones de derribo.

El problema de La Muela, y de muchas otras urbanizaciones, es parecido, solo que en lugar de edificios antiguos se trata de inmuebles sin terminar que se hallan en zonas hoy sin apenas demanda. “No veremos derribos masivos ni inmediatos, porque el ciudadano todavía está en la fase de asumir que su vivienda no vale lo mismo que antes. Pero sí es sano que eso ocurra, que echen abajo inmuebles para que el contribuyente no deba mantener esos esqueletos a través de los impuestos municipales”, sostiene Fernando Encinar, de Idealista.com.

Gonzalo Bernardos, no obstante, considera que la picota no tiene por qué ser el único destino para estos inmuebles. La Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH), por ejemplo, ha puesto de manifiesto las necesidades urgentes de vivienda social con la ocupación de un edificio de la Sareb en la localidad de Salt (Girona), cuyo desalojo fue parado por el Tribunal de Estrasburgo. “Como mínimo, la Sareb debería haber cedido las viviendas a los Ayuntamientos, porque tal vez es complicado ofrecer pisos por un alquiler de 100 euros al mes en Barcelona, pero no en Vilafranca del Penedès, donde hay viviendas de sobra”, señala Gonzalo Bernardos, quien propone realizar una nueva planificación con el stock que está en manos del banco malo. “Los solares sin edificar deberían destinarse a equipamientos y muchas viviendas podrían ser destinadas a tareas sociales”, expone.

Los derribos que se pueden planear desde la Sareb responden a criterios económicos. La sociedad, con un 45% de capital público, se ha dado un plazo de 15 años para liquidar los activos tóxicos procedentes de la banca nacionalizada y aportar los eventuales beneficios al conjunto de la sociedad. El economista Julio Rodríguez, expresidente del Banco Hipotecario Español, admite tener “dudas” sobre la cuenta de resultados del banco malo y recuerda que debería tener “un código de conducta” porque maneja dinero del contribuyente. De igual modo, Rodríguez es partidario de terminar las obras de inmuebles que estén avanzados y demoler los que todavía necesiten mucha intervención.

Hay colectivos que opinan, no obstante, que bancos, inmobiliarias y Sareb no solo deberían pensar en criterios económicos. “También están los ecológicos”, recuerda Lola Yllescas, portavoz de Ecologistas en Acción en Andalucía. Yllescas, precisamente, está en plena batalla con la Sareb por intentar salvar unos terrenos ubicados en la playa de El Palmar (Vejer, Cádiz). El solar es herencia de la especulación inmobiliaria que se produjo durante la época de la burbuja, y que llevó a Caja Madrid, luego integrada en Bankia, a adquirir la mitad del terreno en el que debe construirse un complejo turístico. Ese solar hoy se vende a precio de saldo.

Yllescas extiende a los solares la preocupación por lo que pueda suceder con las obras que han quedado a medias. Ecologistas en Acción, dice, está demandando que se revise el litoral para salvar todo aquello que esquivó el cemento por la crisis. Pilar Marcos, responsable de la campaña de Costas de Greenpeace, recuerda que las normas obligan a restaurar “el daño producido”. “No siempre se debe pensar en términos económicos. Las obras en el litoral se han podido ralentizar, pero no ha habido un cambio en la política urbanística y las normas de medio ambiente se siguen flexibilizando”, lamenta.

El proceso aún puede ser muy lento. La banca acreedora sigue tratando de reducir su exposición al inmobiliario a base de reducir sus préstamos a las empresas del sector y, además, debe zafarse de las miles de viviendas que se ha ido adjudicando. Por ello, es complicado que se reanuden muchas obras a corto plazo. Los analistas consultados consideran que a medida que se vaya drenando el stock surgirá la duda de qué hacer con lo que hay por construir. Y en algunos casos, se acudirá a la picota. “Sin duda, un día veremos que el telediario abre con una demolición de una promoción a medio construir”, concluye Fernando Encinar.


* El País - LLUÍS PELLICER - 29.10.13
Foto: La sociedad de gestión de activos bancarios (Sareb) ha reservado 103 millones de euros para demoliciones. / CRISTÓBAL MANUEL

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El plan que anula 4.000 casas en el litoral de Málaga sigue adelante

Parece que la Junta de Andalucía se desmarca algo de la tendencia generalizada de municipios y gobierno central para permitir la continuidad de las edificaciones en primera línea de costa. Al menos, ahora, pretende proteger 1.700 hectáreas de suelo litoral, lo cual anularía unas 4.000 casas. Ya se verá cómo termina esta iniciativa pues las fuerzas en contra son numerosas: todos los señores del 'ladrillo'. En cualquier caso, si la Junta hubiera cumplido anteriormente con su obligación de respetar la Ordenación Territorial contra la masiva construcción ilegal, no se hubiera llegado a esta dramática situación costera actual.
*MÁLAGAHOY* : La Junta de Andalucía sigue adelante en su idea de proteger buena parte de los suelos del litoral libres del ladrillo. A pesar de las críticas emitidas por la práctica totalidad de municipios de la costa de Málaga, que cuestionan la afección del planeamiento sobre la autonomía local y sobre los proyectos residenciales programados, el documento dio ayer un nuevo paso administrativo tras recibir el aval de la Comisión Provincial de Urbanismo de Málaga.

El posicionamiento del ente, que estuvo presidido por la secretaria general de Urbanismo y Cambio Climático de la Consejería de Medio Ambiente y Ordenación del Territorio, Nieves Masegosa, fue favorable al Plan de Protección del Corredor Litoral de Andalucía. El apoyo, sin embargo, no fue total, puesto que los cuatro representantes del Partido Popular, tanto de la diputación como de la Federación Andaluza de Municipios y Provincias (Famp) votaron en contra del documento.

El objetivo de esta estrategia es el de preservar de la urbanización las franjas del territorio costero en actualmente no han sido ocupados. Todo ello, alegan desde la Junta, para "conseguir la preservación de los valores ambientales, paisajísticos y territoriales de los territorios costeros que aún no han entrado en procesos de degradación".

Y en qué modo estas herramientas de protección afectan a Málaga. Los datos indican que en la provincia malagueña son 1.700 las hectáreas en las que se salvaguardan de la ocupación sus primeros 500 metros, de un total de 9.000 hectáreas en toda Andalucía. Una superficie a repartir en trece ámbitos de suelo urbanizable, en los que se prevén 4.000 viviendas. La cifra, indicaron desde el Gobierno andaluz, suponen apenas el 7% de las previstas en los planeamientos urbanísticos de las localidades del litoral.

Estos números son empleados por la Administración regional para confrontar los argumentos empleados por los alcaldes de las localidades, que acusan a la Junta de paralizar el urbanismo con este planeamiento. Frente a esta exposición, desde la Consejería de Medio Ambiente y Ordenación del Territorio se alega que esos mismos municipios está programada la construcción de 54.000 viviendas de nuevo cuño.

La trascendencia de la medida contemplada por la Junta es mayor si se tiene en cuenta que la provincia malagueña es la que "mayor grado de ocupación" tiene, con un 68% de suelo urbano o urbanizable.

La evolución de esta colmatación urbanística, denunciada durante años por los colectivos ecologistas, es especialmente evidente desde finales de la década de los años 60 hasta 1998. En ese lapso de tiempo, el incremento registrado alcanza el 570%. Según el Sistema de Información Geográfica Litoral de Andalucía, mientras en 1956 apenas eran 800 las hectáreas ocupadas dentro de los primeros 500 metros de litoral, de un total de 8.232, en 2009 eran 5.492.

El plan litoral establece tres categorías con diferente grado de protección. En primer lugar, las Zonas litorales de Protección Ambiental son aquellos suelos que disponen de un régimen de protección por la normativa ambiental; las Zonas litorales de Protección Territorial 1, aplicable a los suelos que ofrecen características ambientales o paisajísticas relevantes, colindantes con el dominio marítimo o con espacios naturales protegidos, o que permiten la conexión de la costa con espacios naturales del interior y que deberán ser calificados como suelo no urbanizable de especial protección. Y, por último, las Zonas litorales de Protección Territorial 2, que son terrenos que cuentan con valores naturales o paisajísticos, pero en los que ya se ubican usos de naturaleza urbana, aunque irregulares, o que deben ser preservados de urbanización por sus valores agrícolas.


* Málaga Hoy - S. SÁNCHEZ - 26.10.13
Foto: Benalmádena Costa - J.Rojas (El País)



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